Mehrere Gebäude auf einem Grundstück

Die nachstehenden Ausführungen gelten für Planungsverträge die vor der aktuellen HOAI (17.08.2009) vereinbart wurden.

Oft werden Gebäudegruppen umgebaut oder auch nur ein Umbau mit einem Erweiterungsbau. Das kann z. B. bei Gewerbebauten, Wohnsiedlungen oder auch Verwaltungsgebäuden und Schulzentren vorkommen. Anbauten / Umbauten werden dabei an den unterschiedlichen Gebäuden gleichzeitig durchgeführt. Grundlage dieser Planungen ist oft ein einziger Vertrag, der die verschiedenen Maßnahmen als einheitliches Werk umfaßt.


Nach welchen Kriterien wird getrennt abgerechnet?
Handelt es sich bei den in Rede stehenden Gebäuden, die Gegenstand von Planungen sind, um eigenständige, getrennte Gebäude, die auch konstruktiv und funktionell voneinander getrennt sind (z.B. je eine eigene innere Erschließung als Treppenanlage, eigene Gründungen und konstruktive Unabhängigkeit voneinander), so sind die Honorare je Gebäude getrennt zu berechnen. Ein evtl. vorhandener Verbindungsgang zwischen bereits bestehenden Gebäuden macht aus 2 getrennten Gebäuden nicht ein einziges Gebäude. 

2 Gebäude können auch direkt aneinander angrenzen (Reihenhäuser) und verlieren ihre Eigenständigkeit im Sinne der HOAI trotzdem nicht. 

Die Ausnahme bilden gleiche, spiegelgleiche oder im Wesentlichen gleichartige Gebäude. Hier gilt § 22 HOAI. Der getrennten Honorarermittlungsgrundlage steht auch nicht entgegen, daß die Bauarbeiten an den verschiedenen Gebäuden von denselben Bauunternehmern ausgeführt werden. Hier käme lediglich in Einzelfällen evtl. eine vereinfachte Angebotsauswertung in Leistungsphase 7 zum tragen.

Liegen also die o. e. Voraussetzungen vor, dann wird die Ermittlung der anrechenbaren Kosten nach DIN 276 und das Architektenhonorar für jedes Gebäude getrennt durchgeführt. Für Anlagen der Techn. Ausrüstung gilt dies sinngemäß mit der Maßgabe, dass nach Anlagen getrennt abzurechnen ist.

Für die Tragwerksplanung gelten besondere Regelungen.



Der Umbauzuschlag bei mehreren Gebäuden
Wird ein Gebäude erweitert und ein anderes Gebäude umgebaut, so ist bei getrennter Berechnung der anrechenbaren Kosten, wie oben dargestellt, der Umbauzuschlag ebenfalls gesondert je für das betreffende umzubauende Gebäude anzusetzen. Bei Erweiterungsbauten fällt kein Umbauzuschlag an.

Weil zu Beginn der Planung meistens noch nicht klar ist, welche einzelnen Gebäude umgebaut und welche erweitert bzw. neu gebaut werden oder ob umgebaut oder Erweitert wird, sollte eine Grundsatzvereinbarung zum Umbauzuschlag im Planungsvertrag getroffen werden, sie kann so aussehen:

§ X Umbauzuschlag: Werden als Ergebnis der Planung für eigenständige vorhandene Gebäude Umbauten oder Modernisierungen vorgesehen, so ist für das entsprechende Honorar ein Umbauzuschlag nach §24 HOAI in Höhe von 30 v.H. festgesetzt.

Diese Vereinbarung ist besonders wichtig, wenn der Umbauzuschlag über dem Mindestsatz nach HOAI liegen soll. 



Getrennte Honorarermittlung auch bei Neubauten

Das oben gesagte zur getrennten Honorarermittlung je Gebäude gilt selbstverständlich auch für mehrere Neubauten auf einem Grundstück. Beispiel: Verwaltungs- und Produktionsgebäude eines Unternehmens; oder neues Schulgebäude (Fachklassentrakt) und eigene neue Sporthalle. Sporthalle und Fachklassentrakt werden getrennt abgerechnet. Dadurch vermeiden Sie Honorarverluste durch die bei Zusammenfassung eintretende Honorarderession. Übrigens, dafür ist keine extra Formulierung im Architektenvertrag erforderlich. Die HOAI regelt das bereits selbst.

Die folgende Tabelle zeigt die Honorarunterschiede bei getrennter oder gemeinsamer Honorarabrechnung von Gebäuden, für ihre Architektenleistungen (Honorarzone III).

Anzahl der Gebäude auf dem Grundstück  [anrechenbare Kosten]	zusammengefasste Honorarberechnung (€ netto)	getrennte Honorarberechnung (€ netto)
2 Gebäude    [3 Mio. + 1 Mio.]	353.200,-	374.600,-
2 Gebäude    [40 Mio. ,  7 Mio.]	3.521.000,-	3.610.100,-
3 Gebäude   [4 Mio. ,  6 Mio. ,  1 Mio.]	888.500,-	968.600,-
3 Gebäude   [14 Mio. , 18 Mio. , 1Mio.]	2.533.400,-	2.655.800,-

Ausnahme 
Anders verhält es sich, wenn ihre Planungslösung aus verschiedenen vorhandenen eigenständigen Gebäuden als Planungsergebnis ein insgesamt zusammenhängendes Gesamtbauwerk entstehen läßt. Dann muss einzelfallbezogen über die Honorarermittlungsgrundlage entschieden werden. 

Zu entscheiden wäre außerdem, ob es sich um einen Erweiterungsbau (kein Umbauzuschlag) oder einen Umbau handelt. Hierzu ist dann der Schwerpunkt der Maßnahme ausschlaggebend. 


Unterschiedliche Flurstücke
Das oben zum Architektenhonorar gesagte gilt selbstverständlich auch, wenn das Baugrundstück auf dem die Baumaßnahme geplant wird, aus verschiedenen Flurstücken besteht. In vielen innerstädtischen Bereichen stehen sogar bestehende Bauwerke auf unterschiedlichen Flurstücken.

Bauaufsichtlicher Hinweis: In solchen Fällen wird durch eine sog. Vereinigungsbaulast eine baurechtliche Verschmelzung der verschiedenen Flurstücke erfolgen. Das alles hat aber kein Einfluss auf das Architektenhonorar.