Mitverarbeitete vorhandene Bausubstanz nach §10 (3a) HOAI

Die nachstehenden Ausführungen gelten für Planungsverträge die vor der aktuellen HOAI (17.08.2009) vereinbart wurden.

Auch wenn eine schriftliche Vereinbarung im Architektenvertrag nicht zustande kommt, hat der Architekt Anspruch auf Berücksichtigung der anrechenbaren Kosten nach § 10 (3a) HOAI bei der Honorarabrechnung. Das gilt aber nur für die Leistungsphasen, in denen die vorhandene Bausubstanz auch mitverarbeitet wird. (BGH Urt. vom 27.02.03,VII ZR 11/02).

1. Folgende Fragen werden am häufigsten gestellt:

2. Wann darf der Architekt/Ingenieur beim Umbau grundsätzlich Kosten für vorh. Bausubstanz in der Rechnung ansetzen

3. Wie ist die mitverarbeitete Bausubstanz inhaltlich abzugrenzen


Wie berechnet sich der Wert der mitverarbeiteten vorh. Bausubstanz

Einen festgelegten Berechnungsmodus für alle möglichen Bauvorhaben gibt es nicht. Die Regelungen in der HOAI sind dazu zu vage. Auch die Anforderungen je nach Baumaßnahme sind zu unterschiedlich.

Grundsätzliches zur vorhanden mitverarbeiteten Bausubstanz Vorhandene Bausubstanz im Sinne des §10 (3a) ist fest im Bauwerk eingebaut bzw. mit dem Grund und Boden verbunden. Technische oder gestalterische Mitverarbeitung nach HOAI bedeutet, dass die vorhandene Bausubstanz in den Planungsprozess einbezogen wird und in das instandgesetzte, umgebaute oder modernisierte Bauwerk als Bestandteil des technisch und gestalterisch geplanten Zustandes integriert wird.

Dazu wird auf folgendes Urteil des BGH vom 19.06.86 Az.: (VII ZR 260/84) hingewiesen. Sinngemäß lautet der Leitsatz: Von Bedeutung in Hinsicht auf die Anrechenbarkeit ist nur, ob der Architekt die vorhandene Bausubstanz planerisch und baukonstruktiv in seine Leistung einbezieht, die alte Bausubstanz also in den Umbau eingliedern muss.

Das Urteil ist zwar schon einige Jahre alt, aber immer noch ganz aktuell gültig.

Grundlagen der Ermittlung der anrechenbaren Kosten Die berücksichtigte Bausubstanz ist nach Erhaltungszustand / Nutzwert (Qualität) und Verwendungszweck zu bewerten. Eine Wertminderung bei der Ermittlung der anrechenbaren Kosten mitverarbeiteter Bausubstanz ist immer dann vorzunehmen, wenn die vorhandene Bausubstanz nicht voll funktionsfähig oder gebrauchstauglich ist

Die Bausubstanz, die im Rahmen der Baumaßnahme entfernt oder abgebrochen werden soll, ist nicht honorarfähig, denn sie wird nicht Bestandteil des Planungszieles. Wenn der Abbruch von Bausubstanz vom Architekten geplant / ausgeschrieben / überwacht wird, dann werden somit nur die Abbruchkosten (als Bestandteil der Kostenermittlungen nach DIN 276) honorarfähige Kosten.

In der Ermittlung der Kosten der mitverarbeiteten vorhandenen Bausubstanz ist das heutige Preisniveau einer vergleichbaren Konstruktion anzusetzen; davon ausgehend sind dann die o. e. Bewertungen in Bezug auf den Erhaltungszustand und den Nutzwert vorzunehmen. Die Wertminderung und der Nutzwert sind die häufigsten Kriterien, dazu gehören insbesondere:

-	Bauphysikal. Mängel z.B. unzureichender Wärmeschutz der Fassade, feuchte Wände, zu geringer Schallschutz v. Innentüren
-	Schlechter Erhaltungszustand, völlig ausgetretene (sanierungsbedürftige) Treppenläufe
-	Verminderter Nutzwert, mangelhafte Tragfähigkeit einer Holzdecke, große Unebenheiten einer Deckenkonstruktion

 

Die rechnerische Ermittlung der anrechenbaren Kosten nach § 10 (3a) HOAI

Beispiel: Fassadenmodernisierung (2.000m²) eines Baudenkmals.

Bei diesem Beispiel geht es nur um die Modernisierung einer Fassade. Die Fassade wurde in der Gründerzeit als Mauerwerkfassade errichtet, mit entsprechender Oberflächengestaltung außen und innen. Als Wert der vorhandenen Bausubstanz wird eine Mauerwerkfassade nach heutigen Ansprüchen angenommen. Dann erfolgt diese Bewertung:

 

		Bauteil Fassade (gesamt)	860 Euro/m²
Abzug		wegen Wertminderung durch Funktionsmängel	150 Euro/m²
Abzug		wegen konstruktiven Mängeln	250 Euro/m²
Abzug		innere Fassadenseite (nicht berücksichtigt)	125 Euro/m²
Abzug		wegen eingeschränktem Nutzwert	50 Euro/m²
Abzug		wegen Feuchteschäden	25 Euro/m²
		verbleibt als Effektiver Wert:	260 Euro/m²
	2.000m² Fassade x 260 Euro/m² =		520.000 Euro
Abzug		Kosten der Fenster (die werden ersetzt)	60.000 Euro
	anrechenbar nach § 10 (3a) HOAI		460.000 Euro

   

Auch bei einer kompletten Modernisierung sind nicht immer alle Kosten der bereits vorhandenen Bausubstanz im Sinne des o. e. BGH-Urteils anrechenbar. Befassen Sie sich als Architekt bei Modernisierungen nicht mit dem Zustand des Tragwerkes und beziehen Sie das Tragwerk nicht in die Planung der neuen Lösung ein, dann sind die Kosten des Tragwerkes selbst auch nicht als Vorhandene Bausubstanz anrechenbar. Sonderfälle: Bei Teilumbauten ist selbstverständlich nur vom umzubauenden Bauvolumen auszugehen. In besonderen Fällen, z.B. Baudenkmälern, ist auch die vorhandene Bausubstanz einzeln je Bauteil (Wände, Decken Säulen, Böden, ...) zu ermitteln.  

Der BGH hat geurteilt, dass trotz Scheitern einer schriftlichen Vereinbarung über die anrechenbaren Kosten nach § 10 (3a) die anrechenbaren Kosten nach § 10 (3a) bei der Honorarberechnung einzubeziehen sind.