Projektstrukturen und Kostenplanung

Diese Hinweise sind anwendbar bei alter HOAI 1996 sowie bei neuer HOAI 2009

Allgemeines
Ob viele kleine Schnittstellen (z. B. Einzelvergabe an verschiedene Planungs- und Ausführungsunternehmer) oder eine einzige sehr bedeutende Schnittstelle (z. B. Generalübernehmervertrag) Sinn macht, ist fast eine philosophische Fragestellung, die einem eingehenden Abwägungsprozess unterzogen werden sollte. Eine einzige Schnittstelle kann zwar den Abstimmungsaufwand minimieren, aber führt nicht automatisch zu fachlichen Lösungen von Kostenfragen. Außerdem kann bei nur einer Schnittstelle ein Ungleichgewicht im Verhältnis der Vertragspartner entstehen, was (auch hinsichtlich der Kosten) negativen Einfluss auf den Projektverlauf haben kann.

Generalplanervergabe
Bei der Generalplanervergabe werden die Planungsbüros zu einem Generalplaner zusammengefasst und bilden einen einheitlichen Ansprechpartner für die weiteren Beteiligten. Der Generalplaner ist dabei eine juristische Person und tritt nach außen als ein Unternehmen auf.

Generalunternehmerbeauftragung
Auftraggeber sind in den letzten Jahren mit zunehmender Tendenz dazu übergegangen Generalunternehmer zu beauftragen. Dem durchaus nicht zu unterschätzenden Koordinationsaufwand bei Einzelvergaben stehen bei Generalunternehmerbeauftragung auch hohe Risiken gegenüber. Die in der Vergangenheit oft anzutreffende Auffassung, dass mit Abschluss eines Generalunternehmervertrages alle Problemfelder bei der Baukostensteuerung und Kontrolle ausgeräumt sind, ist längst überholt. Folgende Risiken können bei Generalunternehmervergabe gravierende Auswirkungen ausüben: - Nachtragsrisiko
- Insolvenzrisiko
- Änderungsrisiko
- Terminrisiko
Eine nach Gewerken getrennte Vergabe von Planung und Bauausführung verteilt diese Risiken auf viele Projektbeteiligte. Damit können Risiken einzelner Projektbeteiligter besser verkraftet werden.

Generalübernehmer
Ein Generalübernehmer erbringt in der Regel sämtliche Leistungen ab der Projektidee durch den Auftraggeber, beginnend mit der Grundlagenermittlung, dem Vorentwurf, Entwurf, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung und Ausführung der Bauarbeiten. Bei Generalübernehmerprojekten entstehen 2 Ebenen der Baukostenplanung und Kostensteuerung. Die 1. Ebene ist die, auf der Generalübernehmer und Bauherr miteinander kommunizieren. Die 2. Ebene ist die, auf der der Generalübernehmer und die beteiligten Sub-Planer bzw. die Subunternehmer kommunizieren. Die Anforderungen an die Kostenplanung und Kostensteuerung sehen auf beiden Ebenen sehr unterschiedlich aus. Im Verhältnis zum Auftraggeber unterliegt der Generalübernehmer nur sehr wenigen zwingenden Formvorschriften. So ist z. B. eine mehrstufige Kostenermittlung nach DIN 276 wie bei Planungsleistungen nach HOAI auf der Ebene Generalübernehmer – Bauherr nicht zwingend. Im Verhältnis zu den Subunternehmern obliegt dem Generalübernehmer die Auftraggeberfunktion. Für die Sub-Planer sind die DIN 276 und die Anforderungen an die Gliederung der anrechenbaren Kosten nach HOAI anzuwenden. Eine Ausnahme bilden die Vereinbarung eines Pauschalhonorars für die Planungsleistungen und der vertraglich vereinbarte Wegfall der Kostenermittlungen nach DIN 276.

Einzelvergabe von Planung und Ausführung
Das klassische Verfahren der Trennung von Planung und Bauausführung ist nach wie vor das den Markt beherrschende Verfahren. Der größte Vorteil dieser Methode liegt in der vollständigen Kostentransparenz, in der flexiblen Gesamtgestaltung der Projektabwicklung und der hohen Resistenz gegenüber verschiedensten negativen Projekteinflüssen. Die Vorteile dieses Verfahrens stellen sich zusammenfassend so dar: Große Flexibilität bei externen Einflüssen (Insolvenzrisiko v. Beteiligten ...) Gute Eingriffsmöglichkeiten (Planungsänderungen, Einsparungen ...) in den jeweiligen Projektstadien, bei bestehender Nachvollziehbarkeit Stufenweise Planungs- und Entscheidungsstruktur auf Auftraggeberseite möglich Transparenz aller Kosteneinflüsse bei Erhöhung und Reduzierung von Kosten gleichermaßen Erzielung günstiger Angebotspreise durch einzelfallbezogene Angebotseinholung Zeitlich gestaffelte Planungsvertiefungen und Vergaben Keine risikoreiche Alleinbindung an einen Vertragspartner Beauftragung von spezialisierten Firmen nach eigenen gewerkebezogenen Auswahlkriterien, damit einhergehend hohe Fachkompetenz. Die Wirtschaftlichkeit der Einzelvergabe von Planungs- und Bauleistungen hängt im Wesentlichen davon ab, ob eine gut organisierte bauherrenseitige Projektorganisation, die die Auftraggeberfunktion sicher erfüllen kann, vorhanden ist oder nicht.

PPP-Projekte
Bei PPP-Projekten werden Investitionskosten und Betreiberkosten zwar getrennt kalkuliert aber häufig nicht getrennt extern angegeben. Zwar werden bei herkömmlichen Projektorganisationen die Betreiberkosten ebenfalls berücksichtigt, aber bei PPP-Projekten werden die Betreiberkosten mit in die Auftragskalkulation des Auftragnehmers einbezogen. Bei PPP-Projekten wird somit in den meisten Fällen die Benutzung (Betrieb und Unterhaltung) der Immobilie für eine bestimmte Dauer ebenfalls Gegenstand des Vertrages.