Vertragsinhalte sind mindestens so wichtig wie Honorarvereinbarungen

Anwendbar bei alter HOAI 1996 sowie HOAI 2009
Fast alle Büros versäumen, den Planungs- und Überwachungsumfang der tatsächlich geschuldet wird und für den Architekten und Ingenieure später einzustehen haben, inhaltlich nachvollziehbar zu regeln. In den meisten Verträgen ist nicht geregelt, was das Planungsbüro einerseits fachlich schuldet und was andererseits nicht mehr zum Leistungsumfang gehört. Neben den Honorarregelungen ist der Vertragsgegenstand die zweite tragende Säule eines erfolgreichen Planungsvertrages.

Ein Großteil der Ertragsverluste und Honorarauseinandersetzungen hat ihren tatsächlichen Grund im völlig unklaren Vertragsumfang.

Zunächst die Ausgangssituation: Die HOAI regelt in ihren jeweiligen Leistungsbildern nicht im Einzelnen, was ein Architekt oder Ingenieur zu tun oder zu lassen hat bzw. wie weit sein Planungsumfang reicht. Der BGH hat das mit Urteil vom 24.10.1996 (VII ZR 283/95) bereits 1996 bekräftigt, aber die meisten Büros ziehen aus diesem klarstellenden, für Planer positiven Urteil bis heute leider keine Konsequenzen. Die HOAI regelt – vereinfacht ausgedrückt - lediglich,

1. welche Leistungen im so genannten Grundhonorar der Mindestsätze enthalten sind und welches Honorar dafür auch bei mündlicher Vereinbarung fällig wird,

2. bei welchen zusätzlichen oder besonderen Leistungen eine schriftliche Honorarvereinbarung zu treffen ist.

Dieses Schriftformerfordernis für einen bestimmten Teil der Honorare von Architekten- und Ingenieurleistungen hat sich als praxisfern und kaum vermittelbar erwiesen und macht es erforderlich, den inhaltlichen Vertragsgegenstand soweit zu präzisieren, dass für Sie als Planer, klar vereinbart wird, was zu Ihren Leistungen gehört und was nicht dazu gehört. Lohnt sich Konkretisierung des Vertragsinhaltes? Die Frage lässt sich leicht mit einem eindeutigen JA beantworten. Dabei ist zwischen Projekten zu unterscheiden, bei denen der Vertragsgegenstand zum Vertragsabschluss bereits klar ist und den Projekten, bei denen sich der Vertragsgegenstand erst im Zuge der Vorentwurfsplanung entwickelt.

Lösungsmöglichkeit:

Regelung des Vertragsgegenstand zu Beginn möglich

Bei vielen Projekten insbesondere beim Bauen im Bestand fallen Änderungen des Planungsumfanges, Zeitverzögerungen, bzw. ursprünglich nicht vorgesehene weitere Planungs- und Überwachungsleistungen an. Außerdem gehen im Laufe der Planungsvertiefung die Auffassungen über Umfang der vereinbarten Planung, Koordination und Bauüberwachung gelentlich auseinander. Die Folge sind nicht nur langwierige Honorardiskussionen, sondern vielmehr weitere notwendige Leistungen, die ursprünglich von Ihnen nicht vorgesehen waren. Die möglichst konkrete Vereinbarung zum Vertragsinhalt dient besonders Ihnen als Planer um den eigenen Bearbeitungsaufwand, den räumlichen und inhaltlichen Planungsumfang sowie das Haftungsrisiko definieren.

Beispiel: Will der Auftraggeber nur das Mindesthonorar vereinbaren, dann ist der Vertragsumfang entsprechend auszurichten, also inhaltlich und auch räumlich zu beschreiben und zu begrenzen. Diese Begrenzung reduziert auch das enorme Haftungsrisiko. Regeln Sie im Vertragsinhalt unberührt vom Honorar mindestens folgende fachliche Punkte im Planungsvertrag so weitgehend wie möglich:

Was nicht Vertragsbestandteil ist, sollte durch sog. Ausschlussregelungen geregelt werden. Denn damit begrenzen Sie automatisch auch ihren Haftungsumfang, was von immer größerer Bedeutung ist. Typisch ist hier u. a. das oft vernachlässigte Aufmass oder technische Bestandsaufnahme beim Altbau. Sollte es zunächst nicht Vertragsbestandteil sein und dennoch anfallen, können Sie anhand der klaren inhaltlichen Vertragsregelungen dem Bauherrn auf einfache Art darlegen, dass er die Zusatzleistung beauftragen muss und dabei nicht übervorteilt wird.

Alternative Lösungsmöglichkeit:

Schrittweise Konkretisierung des Vertragsumfanges bei bereits laufenden Projekten oder unklarer Auftragslage

Nicht immer lässt sich in der Praxis bei Planungsbeginn alles regeln. Aber auch für diesen Fall gibt es eine gerichtlich abgesicherte Vorgehensweise zur Erzielung der notwendigen Vertragskonkretisierung. War es nicht möglich, den Vertragsumfang zum Planungsbeginn hinreichend genau zu regeln, bietet sich ersatzweise eine stufenweise, aber dennoch verbindliche Konkretisierung des Vertragsumfanges an. Das Oberlandesgericht Nürnberg hat dazu mit Urteil vom 14.12.2001 (6 U 2285/01, LG Regensburg 3 O 12/01) festgestellt, dass sich, soweit nicht bereits bei Vertragsabschluss geregelt, der Vertragsgegenstand im Laufe des Planungsprozesses von Schritt zu Schritt weiter konkretisiert und sich in dem beim Bauamt eingereichten Bauantrag schließlich verkörpert. Das gilt, soweit im Vertrag kein anderer Vertragsinhalt vereinbart ist.

Das Urteil ist für alle Architekten und Ingenieure besonders deshalb sehr bedeutend, weil, Sie hiermit im Zuge der Grundlagenermittlung, Vorplanung und Entwurfsplanung genügend Gelegenheit haben, Ihrem Auftraggeber mittels der Skizzen, Pläne, Kostenermittlungen und Baubeschreibungen einerseits den Vertragsinhalt und andererseits das was nicht mehr im Vertrag enthalten ist, vorzulegen. Nutzen Sie diese Leistungen zur Regelung des Vertragsumfanges. Mit dem akzeptierten Entwurf mit allen Beschreibungen und Planeintragungen bzw. Bauantrag ist dann der Vertragsgegenstand bzw. Vertragsumfang gem. o. e. Urteil definiert.


Tipp: Wollen Sie späteren Vorwürfen bezüglich Baukostenüberschreitungen entgegentreten oder bei geänderten Planungszielen weiteres Honorar abrechnen, sind entsprechende Festlegungen in den Zwischenergebnissen der Leistungsphasen 1-3 zu dokumentieren. So sind z.B. in den Vor- und Entwurfsplänen entsprechende Eintragungen zum räumlichen Planungsumfang, Nutzung und zum Ausstattungsstandard (Baubeschreibung) vorzunehmen, um eine ordnungsgemäße Vertragskonkretisierung zu erreichen.

Krisenmanagement:

Was ist zu tun, wenn der Auftraggeber die Zusatzleistungen nicht beauftragt?

Dann haben Sie ihn im Rahmen der Beratungs- und Hinweispflicht auf die möglichen Folgen seines Handelns hinzuweisen. Mit dem klar geregelten Vertragsinhalt sind sie dann in der korrekten Ausgangsposition. Geht der Auftraggeber trotz Hinweise des Architekten auf mögliche Konsequenzen einer Nichtbeauftragung nicht ein, hat er selbst für die Folgen einzustehen. In den meisten Fällen führt die eindeutige schriftliche Beratung mit Darlegung der möglichen Folgen zur Beauftragung der weiteren Leistungen, denn eigenes Risiko übernimmt der Auftraggeber nur selten. Genau an dieser Stelle ist der Hebel anzusetzen; Ihre Beratung muss leicht verständlich, nachvollziehbar und eindeutig sein. Selbstverständlich ist dies schriftlich vorzunehmen und muss auf nachvollziehbaren bisherigen Regelungen zum Vertragsinhalt basieren.