Projektstrukturen

Projektstrukturen und Kostenplanung

Diese Hinweise sind anwendbar bei HOAI 2009 sowie bei neuer HOAI 2013

Allgemeines
Ob viele kleine Schnittstellen (z. B. Einzelvergabe an verschiedene Planungsbüro- und verschiedene ausführende Bauunternehmer) oder eine einzige sehr bedeutende Schnittstelle (z. B. Generalunternehmervertrag mit nur einem Vertragspartner insgesamt) für die Projektabwicklung am sinnvollsten sind, ist fast eine philosophische Fragestellung. Vor dieser Entscheidung sollte ein einzelfallbezogener Abwägungsprozess vorgenommen werden. Dabei sollten die verschiedenen Projektziele in Bezug auf Investitionskosten sowie Betriebskosten aber auch konkrete langfristige Zielstellungen in Bezug auf die optimale Nutzung berücksichtigt werden.
Die zentrale Steuerung der sich ergebenden Bau- und Betreiberkosten stellt ein äußerst wichtiges Steuerungsinstrument dar. Hier stellt sich die konkrete Frage, ob der Auftraggeber diese Leistung im Rahmen von Vertragsklauseln regeln und damit faktisch übertragen will, oder ob er die Kontrolle und die Entscheidungseingriffe einzelfallbezogen auf der Basis stets aktueller Entscheidungsgrundlagen unmittelbar vornimmt. Diese Frage sollte einzelfallbezogen unter Zugrundelegung der projektspezischen Bedingungen und der Möglichkeiten des Auftraggebers entschieden werden.

Einzelvergabe von Planung und Ausführung
Das klassische Verfahren der Trennung von Planung und Bauausführung ist nach wie vor das den Markt beherrschende Verfahren. Ein möglicher Vorteil dieser Methode liegt in der vollständigen Kostentransparenz, in der flexiblen Gesamtgestaltung der Projektabwicklung und der hohen Resistenz gegenüber verschiedensten äußeren Projekteinflüssen. Die Vorteile dieses Verfahrens stellen sich zusammenfassend so dar: – große Flexibilität bei externen Einflüssen (Insolvenzrisiko v. Beteiligten …), – gute Steuerungs- bzw. Eingriffsmöglichkeiten (Planungsänderungen, Einsparungen …) in den jeweiligen Projektstadien bei bestehender Nachvollziehbarkeit, – stufenweise Planungs- und Entscheidungsstruktur auf Auftraggeberseite, – Transparenz aller Kosteneinflüsse bei Erhöhung und Reduzierung von Kosten gleichermaßen, – Erzielung günstiger Angebotspreise durch einzelfallbezogene Angebotseinholung, – zeitlich gestaffelte Planungsvertiefungen und Vergaben, – keine risikoreiche Alleinbindung an einen Vertragspartner, – Beauftragung von spezialisierten Firmen nach eigenen gewerkebezogenen Auswahlkriterien, damit einhergehend hohe Fachkompetenz. Die Wirtschaftlichkeit der Einzelvergabe von Planungs- und Bauleistungen hängt im Wesentlichen davon ab, ob eine gut organisierte bauherrenseitige Projektorganisation, die die Auftraggeberfunktion sicher erfüllen kann, vorhanden ist oder nicht. Generalunternehmerverträge bieten den Vorteil als ein einziger Vertragspartner zur Verfügung zu stehen und damit in vielen Fällen weniger Personal beim Auftraggeber zu binden.

Generalplanervergabe
Bei der Generalplanervergabe agieren Planungsbüros als Generalplaner und bilden einen einheitlichen Ansprechpartner für die weiteren Beteiligten. Der Generalplaner ist dabei eine juristische Person und tritt nach außen als ein Planer bzw. Berater für den Investor auf. Davon unberührt ist die Beauftragung der ausführenden Unternehmer (Einzelvergabe oder Vergabe an einen Generalunternehmer).

Generalunternehmerbeauftragung
Auftraggeber sind in den letzten Jahren mit zunehmender Tendenz dazu übergegangen Generalunternehmer zu beauftragen. Dem durchaus nicht zu unterschätzenden Koordinationsaufwand bei Einzelvergaben stehen bei Generalunternehmerbeauftragung auch hohe Risiken gegenüber. Die in der Vergangenheit oft anzutreffende Auffassung, dass mit Abschluss eines Generalunternehmervertrages alle Problemfelder bei der Baukostensteuerung und Kontrolle sowie bei der terminlichen Abwicklung ausgeräumt sind, ist längst überholt. Auch hier ist einzelfallbezogen abzuwägen.

Generalübernehmer
Ein Generalübernehmer erbringt in der Regel sämtliche Leistungen ab der Projektidee durch den Auftraggeber, beginnend mit der Grundlagenermittlung, dem Vorentwurf, Entwurf, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung und Ausführung der Bauarbeiten. Bei Generalübernehmerprojekten entstehen 2 Ebenen der Baukostenplanung und Kostensteuerung. Die 1. Ebene ist die, auf der Generalübernehmer und Bauherr miteinander kommunizieren. Die 2. Ebene ist die, auf der der Generalübernehmer und die beteiligten Sub-Planer bzw. die Subunternehmer kommunizieren. Die Anforderungen an die Kostenplanung und Kostensteuerung sehen auf beiden Ebenen sehr unterschiedlich aus. Im Verhältnis zum Auftraggeber unterliegt der Generalübernehmer nur sehr wenigen zwingenden Formvorschriften. Im Verhältnis zu den Subunternehmern obliegt dem Generalübernehmer die Auftraggeberfunktion. Bei Generalübernehmerverträgen sollte die Kostenplanung und die Kostensteuerung individuell geregelt werden

PPP-Projekte
Bei PPP-Projekten werden Investitionskosten und Betriebskosten zwar getrennt kalkuliert aber nicht immer getrennt im Angebot an den Investor angegeben. Zwar werden bei herkömmlichen Projektorganisationen die Betreiberkosten ebenfalls berücksichtigt, aber bei PPP-Projekten werden die Betreiberkosten oft je nach Angebotsanforderung, mit in die Auftragskalkulation des Auftragnehmers einbezogen. Bei PPP-Projekten wird somit in den meisten Fällen die Benutzung (Betrieb und Unterhaltung) der Immobilie für eine bestimmte Dauer ebenfalls Gegenstand des Vertrages. Hier besteht eine langfristige Bindung mit einem Zeitraum von ca. 20 – 25 Jahren.