Festlegung des räumlichen Vertragsgegenstands ist sinnvoll, nicht nur bei Umbauten, sondern auch im Vorgriff auf spätere Änderungen
Bei Neubauten und beim Bauen im Bestand stellen die anrechenbaren Kosten einen zentral wichtigen Honorarbestandteil dar. Die anrechenbaren Kosten werden nach der Rechtsprechung des BGH durch den räumlichen Vertragsgegenstand abgebildet. Ändert sich dieser, hat es Auswirkungen auf die anrechenbaren Kosten. Das gilt auch für die anrechenbaren Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz (kurz: mvB).
Um ein etwaiges Honorarproblem in der Praxis, z.B. bei zusätzlichen Leistungen, die nach Erstellung der Kostenberechnung (=anrechenbare Kosten) anfallen und die anrechenbaren Kosten nach oben verändern, aus dem Weg zu gehen, empfiehlt es sich, den räumlichen Vertragsumfang bei Vertragsabschluss, oder spätestens bis zur LPH 2 – vor Erstellung der Kostenschätzung, festzulegen. Das erfolgt u.a. durch einen Übersichtsplan mit roter Markierung des räumlichen Vertragsumfangs. Letzteres ist insbesondere bei Umbauten wichtig.
Eine solche Festlegung des räumlichen Vertragsumfangs kann (wenn nicht bereits bei Vertragsabschluss möglich) auch noch im Zuge der Vorentwurfsplanung nachträglich getroffen werden. Bisher wurde die räumliche Begrenzung des Haftungsrisikos sehr unterschätzt. Geht man beispielsweise davon aus, dass sich bei Umbauten sehr oft später weitere Brandschutzmaßnahmen am Gebäude als notwendig erweisen, die nicht im ursprünglich vorgesehenen räumlichen Bereich liegen, dann zeigt sich diese Notwendigkeit sehr schnell.
Vorgehensweise
So stellen Sie bei Vergrößerungen des räumlichen Vertragsumfangs nach der Erstellung der Kostenberechnung (z.B. in einer späteren Phase) sicher, dass:
- die Ermittlung der anr. Kosten eine sachgerechte Basis hat, als Ausgangsbasis für Änderungen,
- sich auch Ihre anrechenbaren Kosten der evtl. veränderten Situation unproblematisch erhöhen, wenn sich im Zuge der Planungsvertiefung der räumliche Planungsumfang ändert. Z.B. durch ein später gefordertes zusätzliches Fluchttreppenhaus, oder durch Ertüchtigungen an Bauteilen, die zunächst nicht als Vertragsgegenstand vorgesehen waren, oder bei Neubauten, wenn sich das Raumprogramm ändert,
- das Haftungsrisiko auch auf klar definierte räumliche Umfänge begrenzt ist, was sich als zunehmend bedeutend herausstellt (z.B. anhand der aktuellen Gerichtsurteile). Da gilt insbesondere für die mvB,
- eine fachliche räumliche Basis für die Ermittlung der anrechenbaren Kosten aus mvB besteht, die dann im Falle von Planungsänderungen ebenfalls geändert wird.
Der fachliche Hintergrund
Häufig wird als räumlicher Vertragsumfang keine präzise Regelung getroffen (z.B.: „Modernisierung des Landratsamtes in ….“). Ist der räumliche Vertragsgenstand insoweit unklar, kann es unter Umständen schwierig sein, später bei Änderungen die Kostenberechnung (=anrechenbare Kosten) nach oben anzupassen. Manche Auftraggeber beharren nämlich darauf, dass die einmal in LPH 3 erstellte Kostenberechnung später (sogar bei Planungsänderungen) nicht mehr änderbar ist. Das ist nicht zutreffend. Um hier ohne aufwendige Verfahren eine gerechte Vorgehensweise zu erreichen, wird eine entsprechende vertragliche Regelung vorgeschlagen.
Auf eine kaum bekannte Entscheidung des OLG Karlsruhe (Urteil vom 28.03.2006, Az. 17 U 208/04; rechtskräftig durch Zurückweisung der NZB, BGH, Beschluss vom 14.06.2007, Az. VII Zr 91/06) ist Bezug zu nehmen
Folgende Regelung/Klausel in Verträgen (oder nachträgl. Vereinbarungen) kann vorgeschlagen werden
§ XY Vertragsgegenstand
Der räumliche Vertragsgegenstand der vereinbarten Planungsleistungen einschl. der Kostenermittlungen bestimmt sich durch die in der Anlage Nr. …… bis … beigefügten Pläne …….; er ist darin rot markiert. Die außerhalb der roten Begrenzung angeordneten Bauteile und sonstigen Bereiche sind nicht Vertragsgegenstand und damit nicht in Planung incl. Kostenermittlung einzubeziehen. Verlangt der Auftraggeber, außerhalb des rot markierten Vertragsgegenstands weitere Planungs- und Überwachungsleistungen zu erbringen, ist der Auftragnehmer grundsätzlich bereit, diese Leistungen zu erbringen, soweit sein Büro auf diese Leistungsbereiche fachtechnisch und terminlich eingerichtet ist und eine einvernehmliche Leistungsvereinbarung und Vergütungsvereinbarung bezüglich der Vertragsabwicklung erzielt werden kann. Der räumliche Vertragsgegenstand und die Ermittlung der anrechenbaren Kosten werden im Zuge dieser Vereinbarung entsprechend angepasst und damit Bestandteil der Honorarermittlungsgrundlagen. Planungsänderungen, z.B. wiederholte Planungsleistungen sind davon unberührt.